Investir à Marrakech ou Casablanca : le duel immobilier marocain !
Investir à Marrakech ou Casablanca est une question que se posent de plus en plus d’investisseurs. Ces deux métropoles incarnent deux visages complémentaires du marché immobilier marocain : Marrakech, capitale touristique et culturelle, et Casablanca, centre financier et économique. Comprendre leurs différences est essentiel pour orienter un investissement rentable et durable au Maroc.
1. Rendements locatifs : Marrakech plus dynamique, Casablanca plus stable
Investir dans l’immobilier : le choix de la ville
Pourquoi choisir entre Marrakech ou Casablanca ?
Le marché immobilier de Marrakech reste l’un des plus attractifs du pays. Les rendements bruts oscillent entre 7 et 9 %, et peuvent atteindre 15 % pour les biens exploités en location courte durée, grâce à une demande touristique en forte croissance. Le taux d’occupation dépasse 70 % selon l’ONMT 2025.
À Casablanca, la rentabilité est plus modérée, entre 5 et 7 %, mais plus stable. Les locataires y sont principalement des cadres, familles expatriées ou entreprises cherchant des baux longue durée, ce qui limite la vacance locative.
2. Fiscalité 2025 : un cadre harmonisé
La Loi de Finances 2025 a simplifié la fiscalité locative : les revenus issus de la location immobilière sont soumis à un forfait libératoire de 20 % sur le brut. Les frais d’acquisition sont similaires entre Marrakech et Casablanca, représentant environ 6 à 7 % du prix du bien (droits d’enregistrement, notaire, TVA et conservation foncière).
3. Style de vie et attractivité
Marrakech séduit par son climat, ses golfs, sa gastronomie et ses riads traditionnels. En 2024, plus de 3,5 millions de visiteurs ont séjourné dans la ville, un chiffre en hausse en 2025 selon l’Office National Marocain du Tourisme. Casablanca, plus cosmopolite et moderne, concentre les sièges d’entreprises et les écoles internationales, attirant les familles et les professionnels du monde entier.
4. Infrastructures : le Maroc investit dans la mobilité
- LGV Casablanca–Marrakech : en construction, mise en service prévue d’ici 2030, réduisant le trajet à 2 heures.
- Tramway Casa T3 & T4 : opérationnel depuis fin 2024, connectant les quartiers résidentiels aux pôles économiques.
- Aéroports : Casablanca dépasse 23 millions de passagers par an, tandis que Marrakech vise 16 millions d’ici 2030.
5. Résidence et cadre administratif
Le Maroc ne propose pas de “golden visa”, mais l’achat d’un bien immobilier permet de faciliter la demande de carte de séjour pour les investisseurs étrangers souhaitant résider plus de 90 jours. Marrakech et Casablanca disposent de services administratifs adaptés aux ressortissants internationaux.
6. Réglementation : un marché mieux encadré
Les étrangers peuvent acheter librement tout bien urbain (appartements, villas, commerces). La Loi 80-14 encadre désormais les locations touristiques, avec obligation d’enregistrement, notamment à Marrakech, où l’activité Airbnb est très développée.
7. Potentiel de valorisation
Marrakech enregistre une hausse moyenne de +6 à +9 % sur les quartiers prime (Guéliz, Hivernage, Palmeraie), portée par le développement des infrastructures. Casablanca affiche une croissance plus régulière, entre +3 et +5 %, soutenue par son économie locale et son rôle de capitale des affaires.
8. Stabilité monétaire et sécurité économique
Le dirham marocain demeure stable, adossé à un panier euro-dollar (60/40). L’inflation, contenue à 2,2 % en 2025, et la politique monétaire de Bank Al-Maghrib renforcent la confiance des investisseurs étrangers.
9. Profil des locataires
À Marrakech : tourisme international, digital nomads et retraités européens dynamisent la demande locative. À Casablanca : cadres, diplomates et familles d’expatriés assurent une occupation constante sur le long terme.
10. Liquidité et sortie
Casablanca dispose d’un marché secondaire plus profond et d’une meilleure liquidité à la revente. Marrakech, en revanche, offre une valorisation rapide sur les biens “prime” destinés à la location saisonnière ou au luxe.
Tableau comparatif
| Critère | Marrakech | Casablanca |
|---|---|---|
| Rendement locatif | 7–9 % (jusqu’à 15 % en courte durée) | 5–7 % |
| Potentiel 2025–2030 | +6 à +9 % | +3 à +5 % |
| Fiscalité | IR libératoire 20 % | Identique |
| Profil de locataires | Touristes, expatriés, digital nomads | Cadres, familles, entreprises |
| Liquidité | Moyenne à forte | Très forte |
| Style de vie | Luxe, culture, détente | Business, modernité, connectivité |
Conclusion : stabilité ou opportunité ?
Le choix entre Marrakech et Casablanca dépend du profil de l’investisseur. Casablanca séduit par sa stabilité, sa liquidité et son écosystème économique. Marrakech, plus orientée sur le rendement et le lifestyle, attire ceux qui cherchent à allier plaisir et rentabilité. La combinaison des deux reste la stratégie la plus équilibrée : Marrakech pour la performance, Casablanca pour la sécurité.
Sources officielles
- Knight Frank Morocco – Market Outlook 2025
- ONMT – Statistiques Tourisme 2025
- BDO Maroc – Loi de Finances 2025
- ONCF – Extension LGV Casa–Marrakech
- Bank Al-Maghrib – Rapport Économique 2025
📎 Liens internes : Guide complet pour investir au Maroc | Marché immobilier à Marrakech 2025
